Município estabelece como prioridade a recuperação demográfica e avança com programa para construir 840 fogos em toda a cidade

O programa municipal de habitação para a classe média inclui os projetos em Monte da Bela (Campanhã), Monte Pedral (Constituição), em Lordelo do Ouro, hoje anunciado e que será de investimento totalmente público, e ainda a recuperação de património no centro da cidade. No total, a Câmara do Porto contabiliza a construção de 842 fogos em todo o território, 640 dos quais a renda acessível.

Densificar a cidade é prioridade do Executivo municipal para contrariar a escassez de oferta no mercado da habitação e assim combater a inflação dos preços. Para cumprir este objetivo, a Câmara do Porto desenvolveu um programa que visa estimular o mercado de arrendamento a renda acessível - até aqui fora das políticas públicas - essencialmente através da mobilização do setor privado, mas que, face àquelas que são as novas dinâmicas sociais do país, convoca o setor público a ser também parte da solução.

Foi dentro desse espírito colaborativo que, na abertura do debate "Habitação para a classe média - o Programa Municipal", promovido pela autarquia na manhã desta terça-feira, o vereador do Urbanismo, Pedro Baganha, anunciou que a Câmara do Porto vai avançar com um projeto para a construção de 170 casas para a classe média em Lordelo do Ouro, num "investimento público clássico" que deverá rondar os 18 a 19 milhões de euros. É essa a estimativa apontada pelo estudo preliminar, tendo em conta os cerca de 19 mil metros quadrados disponíveis.

O parque habitacional ficará localizado nas imediações do Bairro da Mouteira e do Bairro de Pinheiro Torres, junto ao Hotel Ipanema Park. Mas esta parcela, que "corresponde a um conjunto de artigos municipais", é caso raro no território e modelo excecional a ser adotado, "embora haja a ideia generalizada de que o Município tem muita disponibilidade de solo", observou Pedro Baganha.

O concurso deverá ser lançado até ao final deste ano, seguindo o modelo clássico: "a equipa de projetistas selecionada fica responsável pelo desenvolvimento do projeto até à fase de execução, que será da responsabilidade da Câmara do Porto". A construção propriamente dita deve avançar "algures no final do próximo ano, início de 2021", se tudo correr sem percalços. "Sabemos sempre quando os concursos públicos iniciam, mas não quando terminam", advertiu o responsável.

Município tem menos de 1% de disponibilidade do solo

Quando escalpelizados domínios e usos do território da cidade, verifica-se que o poder de ação da Câmara está muito limitado, assim demonstrou o vereador do Urbanismo durante a apresentação do Programa Municipal de Promoção de Habitação com Renda Acessível, que antecedeu o debate com os oradores convidados Carlos Guimarães, professor universitário da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, e Álvaro Santos, antigo presidente do Conselho de Administração da Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU - Porto Vivo).

De acordo com o levantamento realizado pelos serviços municipais, dos 41,42 quilómetros quadrados que constituem o concelho do Porto, "72% do terreno está incluído em domínio privado. Destes 72%, apenas 12% pertencem ao Município, e destes 12%, a grande maioria (11%), estão disponíveis para uma política de habitação acessível". Estes números indicam que "o Porto temos menos de 1% para a construção de nova habitação acessível, pelo que a resolução do problema da habitação terá de necessariamente pela mobilização do tecido privado", concluiu Pedro Baganha.

Preço das casas no Porto muito abaixo de Lisboa

No prelúdio do debate, que foi transmitido por streaming no Facebook da Câmara do Porto, o vereador refletiu sobre o aumento do preço das casas, socorrendo-se de dados estatísticos.

"Os preços das casas em Portugal terminaram em 2018 no mesmo nível que estariam se a partir de 2007 tivessem evoluído ao ritmo da inflação, em vez de terem descido em resultado da crise das dívidas soberanas", assinalou Pedro Baganha com base num estudo da Confidencial Imobiliária, que indica ainda que "Lisboa destaca-se na recuperação face aos valores de pré-crise".

Como acrescentou, a capital do país revela um comportamento "completamente distinto do resto do panorama nacional, com valorizações acumuladas do imobiliário de 2007 a 2018 na ordem dos 60%. Por contraste, o Município do Porto não chega aos 5%". Aliás, "o Porto 'sem Centro Histórico' está 14,6% abaixo de 2007, mas com crescimento acelerado no último trimestre de 2018 de 12%", constatou.

Já no mercado do arrendamento, verifica-se que o Porto iniciou uma trajetória de recuperação cerca de um ano mais tarde relativamente a Lisboa, onde os valores médios estão hoje 52% mais elevados do que em 2011. Por contraste, na Invicta os valores posicionam-se 26% acima do valor de referência daquela data.

No imediato, Pedro Baganha crê que "a subida das rendas habitacionais não esteja para terminar". Ainda assim, salientou que "não foi a amplitude da subida [do preço das casas], mas a sua rapidez que ditou uma maior perceção de falha de mercado", para a classe média nos anos pós-crise.

Considerando que os preços da habitação no país acabaram de recuperar da crise financeira, embora de forma "muito heterogénea entre cidades e entre áreas da cidade", Pedro Baganha alertou para o perigo que o mercado de arrendamento nacional e portuense enfrenta "de uma retração da oferta devido à instabilidade percecionada pelos potenciais investidores, o que vai continuar a fazer subir os preços".

Segundo frisou, essa falha "não é específica de Portugal e verifica-se de modo generalizado no mundo ocidental". A solução que o vereador antevê para atacar o problema reside, por isso, "no incremento da oferta, que necessita de um grande volume de investimento, de um incremento na capacidade construtiva e de solo disponível".

Pilares da nova pública de habitação acessível para o Porto

A Câmara do Porto, enquanto promotora de novas políticas públicas habitação acessível, definiu a sua estratégia com base em três pilares: fiscalidade, regulamentação urbanística e promoção e construção.

Ao nível dos benefícios fiscais, o Município do Porto foi pioneiro ao aprovar, no final de 2018, um sistema "com um impacto muito grande na habitação própria das famílias", entre os quais mais uma descida acentuada no IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e até isenções em casos específicos, lembrou Pedro Baganha.

Da parte da regulamentação urbanística, o responsável fez notar que tanto os limites ao fracionamento habitacional, como o avanço na regulamentação do alojamento local, aliado ao facto de um terço do território estar classificado como Área de Reabilitação Urbana (ARU), demonstram o empenho do Município em priorizar a recuperação demográfica, já no próximo Plano Diretor Municipal (PDM), cujo processo de revisão aproxima-se da sua fase final.

É sob esse desígnio que a Câmara do Porto quer definir políticas de habitação acessível, incentivada também pelas últimas estatísticas do INE, que apontam para um ligeiro aumento da população em 2017, após décadas em que a cidade perdeu cerca de um terço dos seus residentes. Ou ainda pelo facto de o próprio mercado ter respondido positivamente à criação de novas ARU e ORU (Operação de Reabilitação Urbana) na zona oriental da cidade, com Campanhã a ser "a freguesia que mais prédios transacionou em 2018", destacou Pedro Baganha.

O terceiro e último pilar - promoção e construção - tem por objetivos a criação de novo mercado arrendamento para a classe média, a regulação do mercado e a demonstração da viabilidade económica. Mas nele residem fatores críticos como "o solo disponível, o capital intensivo, a participação de privados, a equação económica positiva e o risco".

Para além do investimento anunciado nesta terça-feira, relativo aos 170 fogos que vai construir em Lordelo do Ouro, a Câmara do Porto já tinha anunciado, em janeiro, um programa municipal de habitação para renda acessível.

O programa envolve os projetos no Monte Pedral, na Constituição, e no Monte da Bela, em Campanhã, razão pela qual o concurso público será lançado em bloco. Para os dois locais, a autarquia irá ceder o direito de superfície ao privado vencedor por período máximo de 50 anos, sendo que o investimento global estimado é de cerca de 77 milhões de euros.

Em Monte Pedral a perspetiva é construir 370 habitações, sendo 250 casas para renda acessível e 120 para renda livre, com um investimento total estimado de 52 milhões de euros, onde se inclui a construção de uma residência de estudantes na frontaria do antigo quartel. Por seu turno, no projeto do Monte da Bela a autarquia perspetiva a construção de 230 fogos, 80 a preços de mercado e 150 com renda acessível.

A estes três projetos estruturantes, soma-se o aumento da disponibilidade de fogos no Centro Histórico, que advém da municipalização da SRU. No total, são 72 fogos, sendo que 46 deles já estão ocupados, além de se continuar a exercer do direito de preferência nesta zona da cidade e em ORU que se justifiquem, acrescentou o vereador. As ações encerram com a intervenção nas ilhas do Porto, sustentada no programa do Estado Central 1.º Direito e em outros mecanismos.

"O programa global - Monte da Bela, Monte Pedral, Lordelo do Ouro e no centro da cidade - ascende a 842 fogos novos, 600 dos quais a renda acessível", informou o vereador, antecipando que, se o cronograma de ações não resvalar na teia burocrática, os três grandes projetos podem estar concluídos entre 2022 e 2023.

Febre legislativa pode afastar investidores

O antigo presidente da SRU, Álvaro Santos, convidado a participar no debate, disse temer que "a febre legislativa" possa afastar os investidores, que considera cruciais para responder à carência de habitação a preços acessíveis, aspeto que já tinha sido apontado pelo vereador do Urbanismo na sua intervenção inicial.

"O mercado não gosta de risco" e, segundo o engenheiro, uma febre legislativa pode efetivamente afastar investidores. "Eu não falo só dos internacionais, também dos nacionais e, portanto, eu acho que era importante, desde já, que houvesse alguma estabilidade" na legislação, afirmou. Como continuou, "tenho muito receio sobre o que a Lei de Bases da Habitação, que está a ser discutida na Assembleia da República, possa trazer nos próximos tempos".

Olhando à realidade do Porto, Álvaro Santos assinalou que "em 12 anos de intervenção, foi possível constatar que 90% do investimento na habitação do Porto foi promovido pelo domínio privado, representando 1500 milhões de euros". 

O problema já tinha sido levantado por Carlos Guimarães, professor universitário da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, também orador convidado do debate que se insere no ciclo municipal "Viva Porto - Debate Público sobre Habitação no Porto". Para o docente, "a manutenção do decreto que permitiu aligeirar o processo de exigência para a reabilitação de construções é fundamental", admitindo mesmo que, sem ele, "as ilhas do Porto dificilmente serão reabilitadas".

Portugal tem custos de construção 30% a 40% mais elevados do que França

Segundo Carlos Guimarães, Portugal tem uma das legislações mais pesadas da Europa e com mais consequências no agravamento dos custos de construção de nova habitação, por exemplo, quando comparada com França.

"Em habitação nova, em pequenos edifícios, temos de ter dois elevadores, escadas absolutamente encerradas, que comparativamente com aquilo que se passa em França significa um agravamento de 30 a 40% do custo da construção", exemplificou.

Carlos Guimarães defendeu a necessidade de criar um mercado livre de arrendamento que possa reequilibrar o mercado, atendendo também às alterações sociodemográficas que se têm vindo a intensificar, nomeadamente ao nível da constituição dos agregados, tendencialmente de menor dimensão, e da população flutuante.

"O nosso país continua sem ter um mercado livre de arrendamento. Dá a impressão que o Estado português não se tem conseguido livrar de um passado e de um património pesado, denso, propenso a fortíssimas regulamentações, em que os proprietários, senhorios cumprem uma espécie de papel supletivo do Estado, em vez de ser um mercado livre, aberto, estimulado fiscalmente que pudesse por o mercado reequilibrado", sublinhou.

Pedro Baganha concordou, dizendo que "há a tentação de algumas forças políticas em querer pilotar isto como se tratasse de um bote de borracha", o que introduz a perceção de risco que vai provocar uma fuga ao investimento e por consequência uma diminuição da oferta e um aumento dos preços, acredita.

Durante o debate, Álvaro Santos salientou que os prédios devolutos do Estado poderiam ser mobilizados para o mercado de arrendamento e que essa confiscação deveria ser feita. "Seria um grande contributo", disse, tomando como bom exemplo a iniciativa da Câmara do Porto na reversão do antigo quartel de Monte Pedral.

Em complemento, Carlos Guimarães elogiou a atitude do Município na reabilitação de fogos no Centro Histórico. No entanto, admitiu que a urgência social muitas vezes não se compadece dos longos períodos de que as políticas de habitação necessitam para surtir efeitos, "entre quatro a cinco anos".
Para o Professor, "o Porto teria condições de duplicar a sua população sem qualquer problema. Não viria mal nenhum. Também traz regeneração tecido económico", considerou. 

Estudar eventuais parcerias com o terceiro setor foi uma sugestão deixada pelos oradores na mesa do debate, moderado por Miguel Pereira Leite.

Já entre os comentários do público, sumarizados no final da sessão, tomou-se como bom o entendimento de que o Estado não está vocacionado para gerir património, sendo as câmaras municipais os organismos mais habilitados para o fazer, desde que capacitadas financeiramente para assumir essa tarefa.